投资项目管理师《投资项目决策》重点(1)

发布时间:
2016-01-20
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摘要:投资项目管理师《投资项目决策》重点(1)

 环境风险

  (1)宏观环境风险

  政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失;社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境,会面临消费者不认可的风险;经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞,则房地产市场萧条;政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策,政策因素会影响房地产开发的各个层面。

  (2)区域环境风险

  区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分,以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响;周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活,给项目带来可能风险;环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等;自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。

  (3)土地风险

  土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性;征地拆迁风险。取得土地使用权之后,大量的拆迁、安置和补偿工作,涉及许多法律和社会问题,孕育着风险。

  (4)资金风险

  资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求,融资渠道成为房地产开发的重要制约;利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道,利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响,利率过高,将削弱居民购买力。

  (5)设计风险

  先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧,会使企业承受设计风险;适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性,忽视适用性,会冒不为消费者接受的风险;经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性,会承担工程造价过高的风险。

  (6)工程风险

  发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险;工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制,承包商施工方法不当,技术落后,偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机,增加管理费用,提高工程成本。

  (7)市场风险

  市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素,需求的大小是相对应供给量而言的,供给增加,需求减少,销售就会遇到困难;价格风险。产品定价高则单位面积收益高,但过高的售价,会严重影响销售。

  价格变动因素

  (1)两种价格变动因素

  影响市场价格变动的因素很多,也很复杂,但归纳起来,不外乎两类:一是相对价格变动因素,是指由于供需量变化、价格政策变化、劳动生产率变化、可替代产品出现等因素引起商品间比价的改变,产生相对价格变动;二是绝对价格变动因素,是指由于通货膨胀或通货紧缩而引起商品价格总水平的变化,产生绝对价格变动。

  (2)基价、实价与时价

  财务分析涉及的价格体系有三种,即固定价格体系、实价体系和时价体系,涉及三种价格,即基价、实价和时价。

  基价,是指以基年价格水平表示的,不考虑其后价格变动的价格,也称固定价格时价,是指不同时点的当时市场价格。它包含了相对价格变动和绝对价格变动的影响,以当时的价格水平表示。

  实价,是以基年价格水平表示的、只反映相对价格变动因素影响的价格。可以由时价扣除物价总水平上涨率来求得实价。

  如果货物间的相对价格保持不变,即实价上涨率为零,其实价就等于基价,同时意味着各种货物的时价上涨率相同,也即各种货物的时价上涨率等于物价总水平上涨率。

  (3)财务分析应采用的价格

  财务分析是对项目未来发生的效益与费用进行估算与分析,所以应采用以市场价格体系为基础的预测价格。

  在市场经济条件下,货物的价格因地而异,因时而变,要准确预测货物在项目计算期内的价格是困难的。在不影响财务分析结论的前提下,可根据具体情况采用以下简便办法:

  1)对建设期的投人物价格,由于需要预测的年限较短,既要考虑相对价格变动因素,又要考虑价格总水平变动因素,即应采用时价。由于建设期投人物品种繁多,分别预测难度大,在实际工作中一般以涨价预备费的形式综合估算。

  2)对运营期的投人物和产出物价格,由于运营期比较长,在项目评价阶段若难以确定整个运营期投人物与产出物的价格变动,一般可采用项目运营期初的价格,运营期各年采用同一的不变价格;若能合理判断未来市场价格变动趋势,投人物和产出物可采用相对变动价格,即采用实价;有要求时,也可考虑价格总水平的变动。

  对适用增值税的项目,为了与企业实际财务报表一致,运营期内投人物和产出物的价格可采用不含增值税的价格;若采用含增值税价格,应予以特别说明,并调整相关表格内容。

  工程范围

  1.工程范围

  (1)项目(或分包合同)大概是什么样的规模

  (a)按美元计——它在你的财务与担保限额内吗?

  (b)按工程中主要的单元计(例如,运土设备,一立方码混凝土,几磅钢筋等)它在你可利用的人力与设备资源的生产能力范围以内吗?

  (2)关于项目或分包合同的工程主要是什么类型的?

  (a)它们是你的公司愿意做的类型吗?

  (b)它们是你的公司有资格做的类型吗?

  (3)完成工程要用多长时间?

  (a)何时开始?何时结束?

  (b)那时你计划进行多少其他工程?你能同样管理好这项工程吗?

  2.资源比较将你可利用的资源同要投标的工程所需要(仅数量级)的资源进行比较。

  (1)人力:你拥有一个适合于这项工程的主管或工长吗?你能得到所需要的工人与技术工人吗?

  (2)设备:主要需要什么产品设备产品(卡车,起重机,装货设备等等)?你已经拥有它吗?它可利用吗?你能购买新设备吗?你能租借或租得需要的设备吗?

  (3)财力:需要贷款或赊购吗?需要多少?你能获得所需要的资金吗?

  3.决策在决策是否对一项特定的工程投标时,应考虑所有这些条款。这是一项执行的决定。它是一项你作为承包商必须做出的决定。

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